La division pavillonnaire, de plus en plus répandue dans la mutation du tissu résidentiel en Seine-Saint-Denis, "ne répond pas, pour une part importante" du département, "aux conditions d’habitabilité réglementaires", observe Espacité dans une étude réalisée à la demande des services de l’Etat, en partenariat avec le Cerema Nord-Picardie. Le phénomène de division, objet de préoccupations grandissantes de certaines communes séquano-dionysiennes, a été analysé sous trois aspects : les évolutions sur dix ans (2003–2013), les mesures prises par six communes (La Courneuve, Drancy, Montfermeil, Livry-Gargan, Montreuil et Saint-Ouen), et les outils mis à la disposition des collectivités. 

Une alternative à la construction
La division pavillonnaire bouscule le fonctionnement immobilier en Seine-Saint-Denis, allant jusqu’à devenir "une réelle alternative à la construction".
Ainsi, entre les années 2003 et 2013, "plus de 3 700 logements seraient apparus dans le département" du fait la division, "soit 8,8 % de l’offre nouvelle d’appartements". Dans certaines villes, à la suite d’un morcellement de maisons individuelles, ce taux dépasse même les 15 % (Neuilly-Plaisance, Gagny, Epinay-sur-Seine…), atteignant 38 % à Montfermeil. "Ces divisions ont concerné environ 1 500 maisons sur dix ans, soit une maison sur 100 dans le département, selon un rythme deux fois plus important que celui observé en moyenne en Ile-de- France (1 % en Seine-Saint-Denis et 0,55 % en Ile-de-France)". Notons que les divisions portent surtout sur "des logements anciens", "peu confortables", "vacants", et situés dans des zones tendues. 
L’intérêt spéculatif de la division augmente dans les communes où la pression de la demande de ménages modestes, voire très modestes, est forte. "Les maisons divisées produisent des appartements de plus petites typologies que le parc privé existant (68,7 % de T1 et T2, soit + 24 points par rapport au parc de la Seine-Saint-Denis) et accueillent des ménages plus modestes et plus concernés par la sur-occupation que le reste des occupants du parc privé", peut-on lire dans l’étude. Or, bien souvent, les travaux inhérents à la division n’améliorent pas la qualité du logement. 
Espacité alerte, par ailleurs, sur les biais statistiques : "aux dires des acteurs concernés, le développement du phénomène serait surtout le fait de ménages modestes qui divisent leur logement afin d’équilibrer leur budget et connaissent assez mal la réglementation. Les marchands de sommeil professionnels seraient moins importants en nombre mais disposeraient chacun d’un parc de logements conséquent. Les divisions liées à des regroupements communautaires tendraient à se développer également, tout en restant circonscrites à certains quartiers".

Quels moyens pour les collectivités ?
Au-delà des mauvaises conditions de logements dont sont victimes leurs administré(e)s, les communes s’inquiètent d’un "développement démographique non maîtrisé" et des difficultés à répondre aux besoins des citoyens, en termes de services de proximité (écoles, ordures ménagères…) notamment. Globalement, les communes usent de moyens amateurs pour identifier ces nouveaux habitants : "la première source de signalement est la dénonciation", suivi par les demandes d’ajout de compteur électrique, de boîtes aux lettres, de stationnements en surnombre… 
Si "le code pénal peut être mobilisé au titre de l’aide au séjour, de la soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement indignes, de fraudes aux prestations sociales et du blanchiment (fraude fiscale notamment)", pour contraindre la division pavillonnaire sauvage, la majorité des communes s’appuient sur la réglementation du code de l’urbanisme : création de stationnement et de locaux d’ordures ménagères pour les nouveaux logements, déclaration préalable ou demande de permis de construire obligatoires en cas de travaux, etc. Dans ce cadre, les infractions sont plus simples à constater et plus rapides à prouver. Les communes peuvent aussi agir au nom de la lutte contre l’habitat indigne. La loi Alur renforce les moyens mis à leur disposition pour contrôler les mises en location, quantitativement et qualitativement. En outre, il est prévu qu’un "opérateur dédié" à ces problématiques soit créé en Ile-de-France, sous la gouvernance d’Action Logement et de l’Epfif. Son rôle serait de refréner la division créatrice de mal-logement et de traiter l’acquisition mal-divisée. Si "l’ensemble des instruments sont adaptés aux phénomènes de divisions", "ils restent globalement très insuffisants envers les propriétaires les plus indélicats et inadaptés à la gravité de certaines situations rencontrées", avertit Espacité, qui recommande notamment de mutualiser les moyens entre communes, ou encore de faciliter le droit de préemption urbain dans des secteurs particulièrement touchés par la division. 
► Pour aller plus loin : www.espacite.com